Pajak Rumah Kontrakan, Alasan dan Dasar Hukumnya

perdanaproperti.com — Baru-baru ini ramai tentang pajak rumah kontrakan. Banyak yang mempertanyakan alasan dikenakannya pajak tersebut. Ada yang mengatakan bahwa sekarang pemerintah memajaki semua hal karena kekurangan anggaran. Atas hal tersebut Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kementerian Keuangan bahwa pajak rumah kontrakan bukanlah hal baru. Pemerintah terus berupaya memperkuat kepatuhan perpajakan dan mengoptimalkan penerimaan negara sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Apakah sewa properti dikenakan PPh dan siapa yang memungutnya?

Ya, di Indonesia sewa properti (rumah, ruko, kantor, tanah/bangunan) dikenakan PPh Final Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% dari jumlah bruto nilai sewa. Pihak yang memotong/memungut pajak adalah Penyewa jika penyewa merupakan Badan Usaha/Organisasi/Penyewa yang ditunjuk sebagai pemotong pajak. Jika penyewa adalah Orang Pribadi biasa, maka Pemilik Properti wajib menyetor sendiri (self-assessment) PPh 10% tersebut ke kas negara. Praktik pengenaan PPh atas sewa ini sangat umum berlaku di berbagai negara dunia (seperti Singapura, Malaysia, AS, Inggris, dan Australia) melalui skema Withholding Tax atau Rental Income Tax.

Regulasi & Dasar Hukum PPh Sewa Properti di Indonesia

Berdasarkan Undang-Undang Pajak Penghasilan di Indonesia serta Peraturan Pemerintah (PP) No. 34 Tahun 2017, atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan terutang Pajak Penghasilan yang bersifat Final. Properti yang tergolong dalam objek pajak ini mencakup rumah tinggal, rumah toko (ruko), kantor, gudang, apartemen, hingga gedung komersial lainnya.

Karena PPh final maka penghasilan dari sewa tidak digabungkan dengan penghasilan lain saat Laporan Pajak tahunan sehingga tidak berdampak pada Pajak Progresif.

 

Komponen	Ketentuan Perpajakan
Jenis Pajak	PPh Pasal 4 ayat (2) Final
Tarif Pajak	10% (Sepuluh Persen)
Dasar Pengenaan Pajak (DPP)	Jumlah Bruto Nilai Persewaan (termasuk biaya perawatan, fasilitas, & service charge jika diperjanjikan)
Sifat Pemajakan	Final (tidak dapat dikreditkan di akhir tahun, namun dilaporkan dalam SPT Tahunan)

Mekanisme Pemotongan: Siapa yang Memungut Pajak Sewa?

Penentuan pihak yang memotong atau menyetorkan PPh sewa properti bergantung pada status hukum dan subjek pajak dari pihak penyewa:

Skenario A: Penyewa adalah Badan Usaha / Organisasi / Wajib Pajak Badan 

Jika Anda menyewakan ruko atau kantor kepada perusahaan (PT, CV, Yayasan, BUMN, atau Bentuk Usaha Tetap), maka Penyewa bertindak sebagai Pemotong Pajak (Withholding Agent).

• Mekanisme: Penyewa memotong langsung PPh sebesar 10% dari nilai sewa saat melakukan pembayaran kepada pemilik.
• Kewajiban Penyewa: Menyampaikan Bukti Pemotongan (e-Bupot) kepada Pemilik Properti dan menyetorkan pajak tersebut ke Kas Negara paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya.
• Hak Pemilik: Menerima uang sewa bersih (net) senilai 90% dari kesepakatan bruto beserta lembar Bukti Potong.

Skenario B: Penyewa adalah Orang Pribadi (Bukan Pemotong Pajak) 

Jika rumah atau ruko disewa oleh perorangan/orang pribadi untuk keperluan tempat tinggal atau usaha perorangan yang tidak ditunjuk sebagai pemotong pajak.

• Mekanisme: Penyewa membayar 100% nilai sewa kepada pemilik.
• Kewajiban Pemilik: Pemilik Properti wajib menyetor sendiri (Self-Assessment) PPh Final 10% tersebut ke kas negara paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah diterimanya pembayaran sewa.

Apakah Pajak Sewa Properti Umum Berlaku di Negara Lain?

Pengenaan pajak atas transaksi sewa-menyewa properti merupakan praktik standar internasional yang diterapkan oleh mayoritas otoritas perpajakan di seluruh dunia. Konsep perpajakannya secara umum terbagi menjadi dua metode utama:

1. Skema Withholding Tax (WHT): Mirip dengan Indonesia, di mana penyewa (terutama penyewa bisnis) diwajibkan memotong pajak penghasilan dari nilai sewa sebelum mentransfernya ke pemilik luar negeri atau pemilik lokal. Contoh negara: Filipina, Nigeria, Thailand, India, Kenya.
2. Skema Personal / Corporate Income Tax (Rental Income Tax): Penghasilan sewa digabungkan dengan total penghasilan lain dalam satu tahun pajak, lalu dikenakan tarif pajak progresif (untuk individu) atau tarif pajak badan (untuk perusahaan). Contoh negara:

• Singapura: Penghasilan sewa properti dikenakan pajak progresif individu (hingga 24%) atau tarif
  badan (17%), dengan opsi pengurang biaya operasional (seperti bunga pinjaman atau biaya
  pemeliharaan).
• Malaysia: Dikenakan tarif progresif 0% – 30% untuk residen pajak, atau tarif flat 30% untuk non-
  residen.
• Amerika Serikat (IRS): Rental income dikategorikan sebagai penghasilan biasa (ordinary income)
  yang dikenakan pajak federasi dan negara bagian, namun pemilik diberikan fasilitas depresiasi
  (pengurangan nilai susut properti).
• Inggris (HMRC): Menerapkan skema Property Allowance dan pengenaan pajak berdasarkan bracket
  penghasilan individu.

Pertanyaan Populer Masyarakat

Q1: Apakah sewa ruko atau kantor kena PPN selain PPh Final?

Ya, bisa kena PPN. PPh Final 10% memajaki penghasilan pemilik ruko, sedangkan PPN 11% memajaki konsumsi jasa sewa oleh penyewa. PPN hanya dipungut jika Pemilik Properti telah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP). Jika pemilik adalah Non-PKP, maka tidak ada pungutan PPN.

Q2: Bagaimana jika dalam kontrak disepakati nilai sewa adalah “Nett”?

Jika kesepakatan bernilai nett (pemilik ingin menerima penuh tanpa potongan), maka dilakukan metode Gross-Up. Nilai sewa yang dicantumkan dalam Dasar Pengenaan Pajak dihitung dengan rumus: (Nilai Nett /0,90). Pajak 10% dihitung dari nilai gross-up tersebut.

Q3: Apakah biaya listrik, air, dan service charge disewakan juga kena PPh 10%? 

Ya. Menurut ketentuan DJP, seluruh pembayaran yang dilakukan penyewa kepada pemilik terkait penggunaan properti (termasuk *service charge*, biaya pemeliharaan, keamanan, dan fasilitas lainnya) masuk ke dalam komponen Nilai Bruto Persewaan yang terutang PPh 10%.

Jika Anda ingin membeli rumah seken, ruko, tanah, sihakan kunjungi perdanaproperti.com